買え実践による「資産課税」からの脱却のからくり


『課税の繰り延べ措置のからくり』
ー忍法買換えの術を裸にするー

所得税減税後もなお厳しい「所得課税」から脱却するため、一念発起して不動産投資をスタートしてきた。暫らく投資の結果得られるインカム・ゲインを本業の所得と「損益通算」を行いつつ、年収増・税負担減のミラクルを見事に実現させてきた。その間投資した不動産の一潜在資産価値の増大を極限まで追求し、ついには相応のキャピタル・ゲインをも手にして、今度は苛政極める「資産課税」からも脱却するため、特定の事業用資産の買換え実践も行ってきたのである。

家模型

ところで、何故「忍法買換えの術」を駆使してより高効率・高収益な特定の事業用資産に買換えると、資産課税から脱却できるのであろうか。形式的には、特定の事業用資産の買換え特例を規定した租税特別措置法第三七条の諸要件を充たしているからということになるわけだが、その「からくり」が充分理解できないと資産を拡大形成する英知が湧いてこない。その構築は「譲渡資産(旧資産)のうち、交換取得資産(新資産)や買換取得資産(新資産)等に対応する部分の譲渡がなかったものとみなす」と擬制しているからである。

つまり譲渡資産(旧資産)の取得原価等を新たな買換資産(新資産)に引き継がせるので、その譲渡資産(旧資産)について、課税譲渡所得として実現しているにもかかわらず、諸々の政策目的から、その実現された譲渡益の全部または一部を、その実現した段階では課税しないという特例で、或る一定時点まで課税を延期するということなのである。その一定時点とは、将来買換えた新資産を売却する時点までということである。だから、ほぼ二、〇〇〇万円相当額の譲渡益が発生しているわけであるが、買換え特例の要件を充たす買換え実践を行った場合、譲渡資産(旧資産)の取得原価等三、〇〇〇万円を新たな買換資産(新資産)に引き継がさせるので、例え買換資産(新資産)を五、〇〇〇万円で購入しても、買換資産(新資産)の簿価は五、〇〇〇万円ではなく、三、〇〇〇万円とされ、したがって譲渡益が発生する余地はないという構築なのである。

だからこそ譲渡資産(旧資産)を五、〇〇〇万円で譲渡したとき課税は行なわないが、毎年の減価償却費を少なくすることによって間接的に不動産所得を増やして所得税や住民税を月賦払いのように負担させる構築となっているのである。同額買換え実践では投資効率が良くなり過ぎるのは、頭金投与の金額が大きいためのみならず、この減価償却の対象となる減価償却資産の簿価が過少であることも原因しているのである。「課税の繰り延べ措置」は、課税の減免税措置とも異なるのである。減免税措置には「免税」「非課税」「特別控除」があり、その効果は未来永劫に及んで課税機会を失うが、買換え特例のような「課税の繰り延べ措置」は課税が永久に免除されるのではなく、将来これら買換資産(新資産)を売却に及んだときには、旧資産の取得原価を引き継いだ新資産の原価を基礎に税額計算を行なえば、延期されていた譲渡所得税を取り戻せることになるので、課税が一時的に延期されているに過ぎないことになる。取得原取得原価等を正確にいえば、損益通算で先食いした減価償却費累計額は取得原価の計算の際差し引かれるべきだし、譲渡資産(旧資産)の売却に伴う仲介手数料等の譲渡費用等は加算されるべきであるがここではそれらは捨象して考察した。

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「譲渡の日」と「取得の」-賃貸投資用のおちいり易い陥穽-潜在資産価値の増大を極限まで追求した投資用資産を他に売却することにより、顕在化した実現利益を「忍法買換の術」を駆使して、再び潜在含み資産たるストックに戻していく「課税の繰り延べ措置」を学んだ。この措置により厳しい資産課税の因果関係を中断させてきたのである。ところでこの素晴らしい特定の事業用資産の買換え特例制度は、昭和六二年九月三〇日までは、譲渡益の〇〇%部分について、買換資産(新資産)の取得価額に応じて譲渡資産(旧資産)の取得価額の引き継ぎによる課税の繰り延べを認めていたが、この制度が三大都市圏の周辺部や地方中核都市の地価を、ドミノ現象のように押し上げたのではないかという批判と、六一年度の税制改正で法人の譲渡益の課税の繰り延べ額の二〇%縮減が実施されていることとの均衡上、昭和六二年一〇月一日以後の譲渡については、譲渡益のうち買換資産(新資産)に充当されたものであっても、その二〇%は課税の対象とされることとなった。そこで問題となるのが、所得税法上、「譲渡の日」とは、どの時点を捉えているのかという点である。


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