所得税・不動産の買換え再投資の陥穽


ー事業用面積の五倍までという面積制限を忘れるなー
個人が事業の用(賃貸用)に供していた土地・建物等(旧資産)を売却処分して顕在化した利益をいったん掌中に収めたとしても、他の事業用資産(新資産)に鞍替えし、買換え取得した場合には、「忍法買換えの術」により「資産課税」の圧迫から脱却し、その譲渡益の大部分を再び潜在含み資産に戻していくことができるのである。その買換え態様は考察したように、一六態様が用意されているが、最もポピュラーに利用されているのが、追出し促進税制である「既成市街地等の内から外への買い換え」の特例である。

家模型

買換資産(新資産)が土地等である場合には、土地等の面積が譲渡した旧資産の土地等の面積の五倍を超えることとなるときは、その超える部分の面積に対応する買換えにより取得した土地等の部分については、買換資産に該当しないものとされている。ただし市街化区域外で取得する農業用の土地等は一〇倍、大規模畜産農業用の土地等は三〇倍までという緩和規定はあるが、原則は五倍までなのである。(租税特別措置法第三七条第二項、同法施行令第二五条第一項)この買換資産(新資産)の面積制限を看過して、その買換え取得価額にのみ注力して買換え実践を行うと、思わぬ墓穴を堀りかねないので注意していこう。われわれの不動産財テクは既成市街地等の「内」に賃貸投資用マンションを取得することからスタートしたのである。

ここに「既成市街地等」とは。①首都圏の既成市街地。②近畿圏の既成都市区域。③中京圏の名古屋市の旧市街地。を指すのだから、これら区域から「外」へ脱出すればよいのである。従ってパン・ジャパンの視野で買換資産(新資産)を探し求めることができる理屈になるのだが、買換えに当たって細心の注意を要するのが、買換資産の面積制限なのである。周知のように日本の地価形成は東京一極集中により、その格差は実に大きく、極論すれば日本には「東京国」と「その他地方国」の二つの国が混在しているようなものである。
既成市街地の中核を占める東京都を含む「東京圏」の宅地価格指数を一〇〇した場合の他の地域の価格水準は別表のとおりで大相撲の番付でいえば、三大都市圏以外地域は「十両」にもなれない状況である。特に第一の投資用不動産は既成市街地等の「内」に求めたのであるから、その賃貸投資用マンションが位置する土地の容積率は、買換え実践を行う地域の容積率より相当程度高いはずである。高容積であることは、同じく三三㎡のマンションでもその土地の持つ共有持分は過小であることは容易に想像できるところだ。

マンション

しからば、面積制限を超えるかどうかの判定はどう具体的に行えばよいのであろうか。土地等(借地権等を含む)の権利が共有持分割合で定められている賃貸投資用マンションの場合、例えば地上階数一〇階の設定等の対象とされる土地の面禎で判断されることになる。第一の投資用不動産の物件概要をさらに詳細に調べてみることにしよう。

○所在地:既成市街地等内。○対象不動産:マンション。(中高層耐火共同住宅)。○敷地面積:三四八・三九㎡。○共有持分:一〇、〇〇〇分の二二八。○建物:鉄骨鉄筋コンクリート造、陸屋根一〇階建。○延床面積:一、九四〇・四〇㎡。○専有面積:三三㎡一DK。○販売価格:三、〇〇〇万円。この設例からみると譲渡資産(旧資産)の土地の共有持分は約七・九四㎡あることが分かる。従って買換資産の許容される土地面積はその五倍の三九・七㎡までということが分かるであろう。同額買換え再投資の事例でいえば、既成市街地等の「外」に求めたマンションの土地の共有持分が三九・七㎡の範囲で収っていれば、この買換えは特例の適用ができることが分かるのである。


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