「資産課税」からの脱却のからくり(その②)


『所得税法基本通三一』の規定によれば「譲渡の日」は「譲渡所得の基因となる資産の引一〇月一五日に受け取ることにより、旧資産を相手方に引き渡したのでは、基本通達の趣旨から〇〇%の課税の繰り延べ措置を受けられないことになるのではなかろうか。ところが同通達は「ただし書き」で「当該資産の譲すをもって譲渡があったものとして確定申告書を提出した場合はこれを認める」と規定した。

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したがって譲渡のための売買契約の締結日が六二年九月で、引き渡し日が六二年一〇月の場合でも、売買契約締結日に譲渡があったものとして確定申告をすれば、改正前の譲渡益一〇〇%の課税の繰り延べ措置が受けられるのである。反対に原則規定に基づき、引き渡しの日を選択していけば、譲渡益の八〇%相当分しか課税の繰り延べ措置を受けられないことになる。血も涙もない税法規定ではない、まさにな「鬼の目にも涙」の取扱い規定である。さて第一の投資用不動産を借入金を導入しつつ三千万円で購入・取得し、相応の賃料収入を収授しつつ、五年程経過したところで五千万円で売却した事例を紹介した。そして「同額買換え再投資」か「買増し型買換え再投資」を実践してきたのであるが、この際の課税の繰り延べ率の縮減措置に伴う譲渡所得課税の税務計算はどうなるのであろうか。ここで検討されるべき重要な点は、第一の投資用不動産を取得後、五年程経過した時点で売却におよんだ点である。

別表のように譲渡の日の属する一月一日で保有資産が五年経過していると、「土地部分」については平成二年三月三一日までは、長期譲渡所得として分離軽課して税務計算されることになっているのであるから、ただ漫然と「五年程経過して」などと、呑気なことをいっている場合ではないのである。つまり資産の保有期Kよって短期重課措置か長期軽課措置となるかを判定することになるため、その保有期間の計算の始期に当たる譲渡資産(旧資産)の「取得の日」は譲渡所得の課税上、「此岸と彼岸」ほどの差異をもたらす重大な意味を持つのである。

そこで問題となるのが、第一の投資用マンションの「取得の日」の解釈である。「譲渡の日」の解釈と同様、『所得税法基本通達三三-九』は、原則は「引き渡しの日」だが、選択により「契約の効力発生日」をとることができるよう粋な配慮がなされている。ところがここに思わぬ陥穽が待ち受けているのである。事例の投資用マンションは新規物件を購入したのだから、一般的に当該物件の完成前に売買契約が締結されているはずである。この状況のなかで、第一の投資用マンションの「取得」とは、いかなる事実又は行為があったときをもって取得があったといえるのであろうか。

マンション

基本通達を表面的に読みとれば、「引渡しの日」又は「契約の効力発生日」のいずれか投資家にとって有利な方を選択すればよいのであるから、答えは単純明快のようだが、「他から取得する建物等で、その取得に関する契約時において建設が完了していないもの」については「建設完了日」以後において取得されたものと取扱われている点に留意しなければいけない。つまり確定申告時に「契約の効力発生日」を選択しても、肝心の投資用マンションが、完成していない青田売りの状況では、その時点では資産を取得したことにならないのである。
買換対応の二〇%相当額が、その長・短区分により課税されるのであるから、「五年程経過して」一挙売却におよぶのはよいが、この「取得の日」から数えて、譲渡の日の属する一月一日で五年を経過をしていないときには、短期重課措置を受けることを充分肝に銘じておきたいものである。もしこの意味で五年を経過していないのであるなら、第一の投資用不動産の売却に伴う引渡しの時期を延ばして、譲渡の日の属する一月一日で五年を経過できるように売買契約書を作成しておけばいい。


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